Comment créer une SCI (Société civile immobilière) ?

Une SCI permet la réalisation d’activités civiles très souvent portées sur l’administration des biens immobiliers et de façon exceptionnelle sur la commercialisation suivant la loi. La fixation de son capital social est libre, tout comme elle peut être variable. L’entreprise est sujette à l’IR (impôt sur le revenu) par défaut, mais la possibilité est donnée d’opter pour l’IS (impôt sur les sociétés). À part les situations d’exceptions, le nombre minimum d’associés requis pour sa création est de 2 et sa gestion peut revenir à toute personne ayant les compétences. Comment créer une SCI ? Découvrez-le dans cet article.

Comment procéder pour créer une SCI ?

Sa création implique la mise en place d’une convention de société respectant les conditions générales de valabilité des contrats. Le Code civil dans ses articles 1832 – 1873 relate les dispositions de base de ce type d’entreprise. Mais pour être plus précis, l’on doit savoir que c’est un processus très formel qui est mise en place pour créer une SCI.

En effet, il convient d’établir dès la création de la société les modalités de son fonctionnement. Ainsi, pour la créer, il faut suivre un certain nombre d’étapes obligatoires. Il s’agit de la formation du capital social, la rédaction des statuts, la publication d’avis au sein d’un journal légal ainsi que la constitution et le dépôt d’un dossier de fondation d’entreprise près le greffe du Tribunal des affaires commerciales.

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Formation du capital social

Pour créer une SCI, chaque associé, se doit d’apporter une part de biens qui sera versée au patrimoine de l’entreprise. En retour, ces derniers ont droit à l’acquisition d’une/des part(s) sociale(s). C’est l’ensemble de ces apports (valeurs ou biens) réalisés qui correspond au capital social. Ce dernier n’est pas soumis à une règle de minima ou de maximum. Ainsi, il peut s’agir d’un montant symbolique d’1 euro. Mais plus il est élevé et plus l’entreprise gagnera la confiance des tiers.

Les apports servants pour créer une SCI (son capital social) peuvent être de 2 natures.

• Numéraire : il s’agit d’une valeur monétaire déposée dans la caisse de la SCI par virement bancaire, par chèque ou en espèces.
• Nature : il s’agit d’un bien immeuble ou meuble. Ce type d’apport s’effectue en nue-propriété, en propriété, en usufruit, ou en jouissance.

Lorsque pour créer une SCI, un bien immeuble entre dans le capital social, il est impératif d’établir un acte authentique pour les statuts sociétaux.

Aussi, le capital de ce genre de société peut avoir un caractère variable dès sa conception. Ainsi, il variera entre une somme maximale et une minimale.

Rédaction des statuts

Il s’agit ici de définir le mode de fonction de l’entreprise. Ainsi, pour créer une SCI (ses statuts), le Code civil dans son article 1835 stipule que leur établissement doit être par acte authentique, par écrit ou soumit à une signature privée.

L’on retrouve dans les statuts les mentions obligatoires comme :

• La forme ;
• Les apports individuels des associés ;
• L’objet ;
• L’adresse légale de l’entreprise ;
• Le nom de la société ;
• Le capital social ;
• Les modalités de fonction ;
• La durée de l’entreprise.

Pour créer une SCI avec des statuts enregistrés au SIE (service des impôts des entreprises), il faut :

• Des statuts institués par acte authentique (c’est le cas lorsque sa rédaction incombe à un notaire.).
• Qu’il figure au capital social un apport d’immeuble.

Dans le cas contraire, l’enregistrement est réalisé de façon classique avec un délai de paiement des droits qui s’y rapportent d’une durée de 30 jours dès signature.

Publication d’avis au journal

Créer une SCI exige à un moment donné d’informer la population sur sa mise en place. Pour ce faire, l’avis est à porter en publication près un journal légal qui se situe dans la zone où se localise la société. Ce dernier comporte :

• Nature statutaire ;
• Date de signature des statuts ;
• Nom social ;
• Forme d’entreprise (SCI) ;
• Siège social ;
• Capital social ;
• Objet social ;
• Temps de la société ;
• Identification et numéro du gestionnaire ;
• Modes de partage des parts sociales ;
• Nom du signataire de l’avis ;
• Greffe d’immatriculation.

Ceci permet de créer une SCI immatriculée au RCS. En effet, à la fin de cette procédure, l’entreprise perçoit une attestation qui sera versée à la demande d’immatriculation.

Immatriculation au RCS

Il s’agit ici d’adresser une demande de matricule au greffe du palais de justice des affaires commerciales qui assure la fonction de CFE (centre de formalités des entreprises). Les pièces à fournir pour créer une SCI sont :

• Le formulaire M0 dit CERFA nº 13958*02 complètement rempli ;
• Copie originale des statuts signée de tous (associés) et datée ;
• Copie de l’écrit nominatif du gestionnaire (s’il n’est pas inscrit aux statuts) ;
• Déclaration des ayants droit émargée et datée par le représentant attitré ;
• Justificatif du siège social ;
• Attestation de publication d’avis ;
• Justificatif de l’identité du gestionnaire ;
• Original d’une déclaration sur honneur datée et signée stipulant de ne pas condamner le gestionnaire ;
• Attestation de filiation du gestionnaire ;
• Tout papier confirmant l’existence d’une entreprise associée ou gestionnaire du SCI.

Un extrait Kbis sera remis à la SCI dès que le greffe aurait fait l’immatriculation.

Créer une SCI : quel est le coût ?

Il peut revenir cher en raison du fait qu’il existe des frais obligatoires à l’instar des émoluments du greffe. Néanmoins, il peut varier en fonction des services inclus dans les statuts par les associés. On peut citer :

• Les apports ≥ 1 euro ;
• Rédaction de statut : 0 à des milliers d’euros ;
• Enregistrement de statut au SIE : 0 – 5 % du capital apporté en nature ;
• Publication au journal : 5,50 euros hors taxes/ligne (soit un total de 100 à 300 euros) ;
• Créer une SCI comprend les frais d’immatriculation : 70 euros ;
• Dépôt de déclaration des ayants droit : 24,80 euros.