En tant qu’auto-entrepreneur, vous souhaitez répondre à vos besoins en matière de locaux. Heureusement, des établissements spécialisés proposent aujourd’hui une alternative intéressante. Il s’agit du contrat de crédit-bail immobilier, également connu sous le nom de leasing immobilier. Cette option vous permet de louer un bien pour une période déterminée en tant que locataire accédant, puis d’en devenir propriétaire à la fin du contrat. Retrouvez dans cet article toutes les informations dont vous avez besoin à propos de la solution pour investir dans l’immobilier en tant qu’auto-entrepreneur.
Leasing immobilier : principe et fonctionnement
Le leasing immobilier, connu sous le nom de location-accession ou crédit-bail immobilier, s’inspire du concept de la LOA (location avec option d’achat) appliqué aux voitures. Il s’agit d’une option de financement flexible et intéressante pour les professionnels. Elle permet l’acquisition d’un bien même à défaut d’un capital de départ important. Cette solution d’investissement dans l’immobilier convient particulièrement aux entreprises commerciales, agricoles, industrielles ou artisanales.
Le locataire-accédant signe un contrat en deux étapes avec le propriétaire-vendeur. Stipulant le prix de vente du bien, celui-ci dure généralement entre 10 et 20 ans, offrant ainsi une solution de financement à long terme. Cette démarche permet à l’acquéreur de devenir propriétaire de manière progressive en payant un loyer mensuel ainsi qu’une fraction acquisitive.
En général, le marché détermine le montant du loyer. Quant à la fraction acquisitive, elle peut s’utiliser pour acheter des parts du bien ou pour épargner en vue de l’obtention d’un crédit immobilier. Dès que le locataire-accédant peut procéder à l’achat, les deux parties concluent un contrat de vente définitif. Par contre, si le locataire décide de ne plus acheter le bien, le vendeur est tenu de rembourser la fraction acquisitive versée.
Les différences entre un prêt classique et un leasing
Lors de l’achat d’un bien immobilier, deux options sont souvent proposées à l’auto-entrepreneur: le prêt classique et le leasing. Le premier requiert un apport personnel plus important, entre 10 et 20 % de la somme empruntée, pour couvrir les frais liés au prêt. Quant au leasing, il ne demande qu’un prélèvement de 5 % du prix du bien.
En optant pour un prêt classique, l’emprunteur devient immédiatement propriétaire du bien. Il doit cependant rembourser une somme plus importante chaque mois, avec des intérêts élevés. Par contre, le leasing offre une alternative plus souple, en permettant de louer le bien sur une période déterminée et de l’acheter à la fin de celle-ci.
Contrairement à un prêt classique, le leasing immobilier permet au locataire-accédant de se rétracter pendant la période de location. Autrement dit, il peut changer d’avis et annuler le contrat avant l’échéance, sans subir de pénalités.
Les avantages du leasing immobilier pour les locataires-accédants
Pour l’auto-entrepreneur locataire-accédant, le concept du leasing immobilier présente des avantages considérables. En effet, il n’est pas tenu de contracter un prêt immobilier au moment où il signe l’accord de location. Au lieu de cela, il paie un loyer pendant une période convenue. Puis, il peut décider éventuellement de lever l’option d’achat à la fin du bail.
Le leasing immobilier permet également d’acquérir un bien sans fournir d’apport initial. L’épargne accumulée chaque mois sert d’apport personnel. Notons que le prix fixé au moment de la signature de l’acte de vente ne variera pas, même si le marché de l’immobilier fluctue. Pendant la durée du bail de location, le locataire teste le bien. Ensuite, il décide en connaissance de cause s’il souhaite ou non l’acheter. Pour cela, il se réfère à ses conditions personnelles et à l’état du marché immobilier.
En plus de permettre une acquisition progressive de la propriété, le leasing immobilier offre aux professionnels et aux auto-entrepreneurs une grande flexibilité en matière de paiement. Dans la plupart des cas, les loyers sont fixés en fonction des revenus générés par le bien. Le locataire-accédant peut ainsi ajuster les paiements en fonction des fluctuations de son activité professionnelle.
Les modalités pratiques du leasing immobilier pour l’autoentrepreneur
Pour un auto-entrepreneur, deux options de location existent pour un local professionnel adapté à ses besoins spécifiques. Il peut louer un bâtiment existant ou un terrain pour en construire un. Ensuite, il peut l’utiliser à des fins industrielles, commerciales ou de bureaux, selon ses exigences. Pour cela, il a la possibilité de recourir au crédit-bail. Le crédit-bailleur achète le bien ou le terrain constructible puis le loue à l’auto-entrepreneur pour une période prédéfinie. Les conditions d’achat se négocient avec le crédit-bailleur afin de répondre aux besoins spécifiques de l’auto-entrepreneur.
Lors de la construction, l’auto-entreprise conserve la maîtrise d’ouvrage sous la direction de son architecte ou de son bureau d’étude. La société de crédit-bail paie les travaux et récupère la TVA, tandis que l’auto-entrepreneur verse des pré-loyers correspondant aux intérêts. À la fin du contrat de location, l’auto-entrepreneur peut acheter le bâtiment pour un montant symbolique et en devenir propriétaire.
Le contrat de location est assorti d’une promesse de vente et d’une durée minimale de 10 ans. Cette option permet à l’auto-entrepreneur de se concentrer sur son activité sans se soucier des problèmes financiers. Il investit dans un bien immobilier sans mobiliser tous ses fonds.
Le leasing de bâtiments : TVA pour les bâtiments neufs et droits d’enregistrement pour les bâtiments anciens
Les entreprises ont la possibilité de prendre en leasing un bâtiment, qu’il soit neuf ou ancien. Cependant, la TVA est appliquée différemment selon le type de bâtiment choisi. Pour un bâtiment neuf, la TVA est portée en compte sur le coût d’acquisition ou de construction. Elle est entièrement déductible des loyers versés.
Pour les bâtiments anciens, la transaction est soumise aux droits d’enregistrement plutôt qu’à la TVA. Cependant, les bâtiments anciens qui subissent des travaux de rénovation ou changent de destination peuvent être considérés comme neufs pour la TVA sous certaines conditions.
Pour être qualifié de nouveau selon la réglementation TVA, un bâtiment doit avoir été érigé ou acquis avec paiement de la TVA. Ce paiement doit être effectué jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la première mise en service ou de la première prise de possession.
Comprendre le leaseback pour les entreprises et les autoentrepreneurs
Le leaseback, également connu sous le nom de cession-bail, désigne une technique de financement réservée aux entreprises et aux auto-entrepreneurs. Elle implique la cession d’un ou plusieurs biens d’une entreprise à une société de crédit-bail. Les biens sont ensuite loués à l’entreprise cédante pour son utilisation. En fonction des conditions de l’accord, les biens peuvent être vendus pour une période déterminée avec une option d’achat à la valeur résiduelle pour l’entreprise. Alternativement, les biens peuvent être cédés à titre définitif.
Les avantages de la cession-bail sont multiples, notamment pour les auto-entrepreneurs qui cherchent à financer leur activité sans s’endetter. La cession-bail permet également de libérer du capital immobilier, qui peut être réinvesti dans d’autres projets. Il faut toutefois noter que la cession-bail peut entraîner des coûts supplémentaires, tels que les frais juridiques liés à la vente du bien immobilier. De plus, l’entreprise devra payer des loyers réguliers pour l’utilisation du bien immobilier, ce qui peut affecter sa rentabilité.
Passionné par dans le monde de l’investissement immobilier depuis près de 20 ans, je propose de mettre mon expertise et mes conniassances à votre service en rédigeant des articles sur successmag.fr. Avide de connaissances et traquant les opportunités avec passion, je vous partage généreusement ma veille à travers ces articles incisifs et perspicaces.