Alors que le marché immobilier subit de nombreux remous depuis près d’un an désormais, la location de caves offre une alternative intéressante pour les investisseurs.
Rentabilité impressionnante des caves à Paris et dans d’autres grandes villes
Selon une étude réalisée par Jestocke.com, plateforme de location collaborative pour particuliers et professionnels, la rentabilité moyenne d’une cave à Paris atteint 10%, soit un point de pourcentage de plus qu’en 2022 et 2021. Les caves parisiennes retrouvent ainsi leur niveau de rendement de 2020.
L’investissement se révèle encore plus lucratif à Paris, mais d’autres métropoles françaises ne sont pas loin derrière. À Strasbourg, Lyon, Nice, Marseille, Montpellier, et Bordeaux, la rentabilité locative s’élève à 8%. Elle est légèrement inférieure à Nantes et Lille, Toulouse et Rennes, où louer une cave rapporte en moyenne 6%.
Variations locales dans la rentabilité locative des caves
Il existe également des différences de rendement locatif selon les quartiers. Ainsi, les 4ème, 8ème, 9ème, 10ème et 13ème arrondissements offrent un rendement moyen supérieur à 10%, tandis que les 17ème, 18ème, 1er et 7ème enregistrent moins de 8%.
Selon Laure Courty, fondatrice et CEO de Jestocke.com, cette situation est due au contexte favorable engendré par la hausse des loyers et des taux d’intérêt, qui rendent l’achat de bien immobilier plus cher et complexe. Cette tendance pousse donc les investisseurs à rechercher des alternatives plus rentables. À Paris, la demande pour les caves étant supérieure à l’offre, leur rentabilité est accrue.
Les caves non soumises à la régulation des loyers
Dans plusieurs grandes villes, les prix des caves ne sont pas soumis aux régulations sur les loyers. Il est donc possible de louer une cave jusqu’à 20€/m² à Paris, par exemple. En revanche, le coût moyen s’élève à environ 33€/m² pour un logement habitable (plus rentable, mais avec plus de contraintes).
La location d’une cave avec l’appartement : formalités et conditions
Un locataire peut louer la cave de son appartement si celle-ci est incluse dans le bail en tant qu’annexe. Cela signifie que la durée de location de la cave doit correspondre à celle du logement, que son montant est intégré au loyer total, et qu’elle se termine automatiquement en même temps que le bail d’habitation. Si la cave est louée après la signature du bail d’habitation, elle ne peut être considérée comme annexe au logement, mais comme un bien séparé. Dans ce cas, les mêmes conditions s’appliquent que pour une location de cave sans lien avec la résidence principale du locataire.
Contrat de location de cave et assurance : aspects importants à prendre en compte
Il est fortement recommandé d’établir un contrat de location même si cela n’est pas obligatoire. Ce document doit mentionner :
- l’identité et l’adresse des deux parties impliquées ;
- le montant du loyer ;
- la description de la cave ;
- la durée de location ;
- les obligations des locataires concernant l’utilisation de la cave ;
- les conditions de résiliation ;
- et les clauses de résolution.
Par rapport à l’aspect fiscal, les revenus générés par la location de caves sont soumis à l’impôt. Les propriétaires doivent opter pour le régime fiscal selon leur situation personnelle et le montant des revenus perçus.
En matière d’assurance, toute cave liée à un logement est couverte par la police d’assurance habitation. Cependant, lorsque la cave est louée séparément ou située dans un bâtiment différent de celui du logement, des démarches supplémentaires peuvent être requises auprès de l’assureur (extension de garantie ou contrat d’assurance spécifique).
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