Comment éviter les locataires mauvais payeurs ?

La gestion locative d’un bien immobilier peut rapidement devenir un casse-tête pour les propriétaires, surtout lorsqu’ils sont confrontés à des locataires mauvais payeurs. Heureusement, il existe des astuces et solutions pour minimiser le risque de tomber sur ce genre de problèmes. Découvrez dans cet article comment éviter les locataires mauvais payeurs et assurer ainsi la rentabilité de votre investissement immobilier.

Sélection rigoureuse du locataire

Première étape essentielle : une sélection rigoureuse du locataire.

En amont, cela passe par la rédaction d’une annonce claire et détaillée, mentionnant les critères que vous exigez (revenus minimums, garantie, etc.).

Vous devez également vérifier attentivement les pièces justificatives fournies par les candidats qui se présentent :

• Demandez systématiquement les trois derniers bulletins de salaires, afin de s’assurer que le futur locataire dispose de revenus suffisants pour supporter le loyer. On recommande généralement de ne pas dépasser un taux d’endettement supérieur à 30 % des revenus nets mensuels.
• Vérifiez l’historique bancaire du locataire, notamment en demandant les relevés bancaires des trois derniers mois. Ils vous permettront de repérer d’éventuels incidents de paiement et d’avoir une idée plus précise de la situation financière du candidat.
• Exigez une caution solidaire, que ce soit un organisme ou une personne physique. La caution devra s’engager à régler les mensualités du locataire en cas de défaillance.
• Réalisez une enquête auprès du précédent bailleur, si possible. Vous pourrez ainsi obtenir des informations sur le comportement du locataire et ses antécédents éventuels en matière de paiement.

Une agence de gestion locative peut s’occuper de cela pour vous. Si vous en chercher une, il vous suffit de vous rendre sur notre comparatif des agences locatives.

Mettre en place un suivi rigoureux des loyers impayés

Malgré toutes ces précautions, il peut arriver qu’un locataire ne paie pas son loyer en temps et en heure. Si cela se produit, vous devez réagir rapidement :

• Communiquez avec le locataire. Dès le premier jour de retard, prenez contact avec votre locataire pour comprendre la situation et lui rappeler l’exigence de payer le loyer dans les délais convenus.
• Envoyez une mise en demeure. Si le locataire ne régularise pas sa situation après quelques jours, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Cela constituera une preuve légale de sa mauvaise foi en cas de contentieux.
• Faites appel à l’assurance loyers impayés. Si vous avez souscrit une assurance spécifique pour couvrir les risques de loyers impayés, vous devriez signaler à l’assureur la situation dans les meilleurs délais possibles.
• Engagez une procédure judiciaire. Si malgré tout le locataire ne régularise pas sa situation, vous pouvez engager une procédure judiciaire pour obtenir une injonction de payer voire l’expulsion du locataire mauvais payeur.

Faire appel à une agence de gestion locative

Pour éviter les problèmes liés aux mauvais payeurs et faciliter la gestion globale de votre bien immobilier, l’une des solutions les plus efficaces consiste à sous-traiter la gestion locative à un professionnel. Les agences de gestion locative en ligne offrent des services variés, parmi lesquels :

• L’accompagnement dans la recherche de nouveaux locataires, avec la rédaction d’annonces qualitatives et la sélection rigoureuse des candidats (étude des dossiers, vérification des garanties).
• La réalisation des états des lieux, qui permettent de détecter d’éventuels problèmes susceptibles d’entraîner des retards ou impayés.
• Le suivi des paiements et la relance des loyers impayés, afin de limiter les risques de contentieux et d’expulsion.
• La prise en charge des différentes tâches administratives (gestion des contrats et assurances, déclarations fiscales), qui vous font gagner du temps tout en protégeant vos intérêts.
• Le conseil en matière de législation et d’obligations pour éviter, par exemple, que votre logement ne soit pas conforme aux normes exigées.

Frais de gestion locative : une délégation pour se simplifier la vie ?

Faire appel à une agence de gestion locative a un coût.

Le prix des services varie généralement selon la complexité de la gestion de vos biens immobiliers et le nombre de tâches que vous souhaitez déléguer au gestionnaire.

En moyenne, les frais de gestion locative représentent entre 6 et 10 % du loyer hors taxes et charges, mais cette estimation peut fluctuer selon l’agence choisie et les services inclus dans le contrat.

Il est donc essentiel de comparer plusieurs offres avant de souscrire un contrat de gestion locative. Au-delà du coût, il convient également de tenir compte de l’efficacité et du sérieux du prestataire, ainsi que de sa capacité à répondre rapidement et efficacement aux éventuels problèmes rencontrés (impayés, travaux, litiges).

Éviter les locataires mauvais payeurs n’est pas une mince affaire, mais avec rigueur et en ayant recours aux professionnels de la gestion locative, vous vous protégerez des risques liés à ce problème tout en assurant la rentabilité de votre investissement immobilier.